Una lectura crítica del Pacte Nacional per l’Habitatge i dels seus anomenats reptes

Una lectura crítica del Pacte Nacional per l’Habitatge i dels seus anomenats reptes

El 8 d’octubre va sortir a tots els mitjans catalans la foto de família dels firmants del Pacte Nacional per l’Habitatge. Ja vam analitzar, a partir del primer esborrany del Pacte, la gran cortina de fum que, en el nostre parer, suposa (www.bcnviu.org). Tot i així, ens sembla important entrar més detalladament en el contingut del document firmat ja que pretén determinar la política d’habitatge durant els propers deu any i més enllà . A més a més ja ha produït un dels seus objectius: fer desaparèixer dels titulars la situació completament insostenible de la situació de l’habitatge a Catalunya i substituir-los per altres que se centren en els “avenços” de la construcció d’habitatges de protecció oficial (HPOs).

El document final del Pacte consta d’un total de 222 pàgines, entre text i estadístiques. El Pacte s’articula en cinc “reptes”: 1. Millorar l’accés a l’habitatge, especialment dels joves. 2. Millorar les condicions del Parc d’Habitatge. 3. Millorar l’allotjament de la gent gran i de les persones amb diversitat funcional. 4. Prevenir l’exclusió social residencial. 5. Garantir un allotjament digne i adequat a les llars mal allotjades. Aquests “Reptes” s’estructuren en “17 objectius , 43 accions i 180 mesures”. Gairebé el 80 % del pressupost i gran part de les acciones i mesures corresponen als Reptes 1 i 2.

El contingut d’aquests objectius, accions i mesures destaca per la seva falta de concreció i per expressions ambigües que deixen la major part del promès a mercè d’acords entre Generalitat, Ajuntaments, promotors/constructors i entitats financeres amb la qual cosa estableixen un marc que previsiblemet pot donar peu a tota classe d’incompliments. També les estadístiques amb les que els autors del Pacte pretenen justificar les mesures i demostrar la viabilitat del seu finançament són tan rodones que resulta molt difícil donar-hi credibilitat. En tot cas, la Generalitat assumiria el 81 % de les despeses previstes, el Ministerio de Vivienda el 13 %, i la pobre “promoció privada” (de la qual formaran part també les caixes d’estalvi) el 6 % restant.

L’anàlisi de situació que fa el Pacte

El Pacte arranca amb un “Anàlisis de la situació actual i perspectiva del sector de l’habitatge” que serveix com a base per justificar les mesures promeses. Per fer les seves estimacions els autors es basen en l’afirmació que, entre 1997 i 2006, a Catalunya els salaris mitjans han crescut un 30 % mentre que els preus mitjans dels habitatges han augmentat un 245 %. La primera trampa consisteix precisament en aplicar un salari mitjà (que situen en torn a 1.800 € al mes) en comptes de desglossar els salaris de la població. S’haurien d’haver basat en les estadístiques oficials que demostren que gairebé el 50 % de la població activa de Catalunya no arriba als 1.000 € al mes i haurien d’admetre que és precisament aquesta franja de població la que té més dificultats per accedir a un habitatge. L’altra trampa en aquest apartat és que no inclouen l’augment de l’IPC en el càlcul de l’augment dels salaris. Segons un estudi de l’OCDE - el salari mitjà real ha baixat el 4 % entre 1995 i 2005 (evidentment, no els salaris dels executius). Es de suposar que els autors de l’informe han pensat que no cal aplicar aquest càlcul ja que el preu dels habitatges tampoc entra en el càlcul de l’IPC.
La segona gran trampa en aquest apartat que condiciona totes les consideracions posteriors consisteix en que les seves previsions de necessitats d’HPOs es basen en els registres de sol·licitants d’habitatges amb protecció oficial, que xifren en 200.000 llars. Com si totes les persones que tinguin algun problema d’accés a l’habitatge s’haguessin inscrit en aquests censos, quan és de domini públic que les possibilitats que et toqui algun piset de protecció són més que minses! A més a més, aquestes xifres serveixen per justificar que la majoria dels pisos a construir siguin de compra.
Apart d’aquesta xifra tan rodona de 200.000 llars de tot Catalunya que constituirien “la demanda retinguda” de llars que no poden accedir a un habitatge en el mercat “lliure”, els autors del text del Pacte també fan prospeccions de futur. En aquest cas es basen en “projeccions oficials demogràfiques” que estipulen que cada any es formen unes 40.000 noves llars. De forma sorprenent, ara sí que desglossen l’estructura de la renda de la població catalana, i conclouen que el 60 % d’aquestes noves llars necessitaran algun tipus de protecció.
Per establir aquest percentatge comptabilitzen les llars amb ingressos fins a 6,5 vegades el salari mínim, és a dir amb ingressos de 3.708,90 € al mes (o sigui, d’uns 44.496 € anuals, tan sols comptant 12 mesos). No sabem d’on treuen aquestes xifres, a no ser que defineixin una llar com un lloc que es composa necessàriament per una parella i auguren el final de la precarietat laboral durant els propers anys. Tant un supòsit com l’altre té poca cosa a veure amb la realitat de la gent. En canvi, l’aplicació del barem de tenir ingressos inferiors a 6,5 vegades el salari mínim no és casual perquè és el límit per poder inscriure’s en la llista de sol·licitants d’un Habitatge Protegit de Catalunya, una nova figura d”’HPO” que la Conselleria d’Habitatge s’ha inventat per l’ocasió i que comentarem més endavant.
En total estipulen la xifra de 240.000 llars que es podrien acollir a les seves mesures de foment, amb la qual cosa la xifra total de llars “susceptibles de ser beneficiàries de la política d’habitatge” durant els propers deu anys s’eleva a 440.000. Seguint la lògica d’aquests càlculs peregrins unes 880.000 persones resultarien “beneficiades” d’aquestes mesures, és a dir el 12,5 % de la població de Catalunya.
L’amor a les xifres rodones de gestació misteriosa acompanya els autors també en els altres apartats de justificació del Pacte. Així detecten que hi ha 300.000 llars que necessiten “obres importants de rehabilitació”, de les quals 200.000 necessitarien algun tipus d’ajuda. A més detecten que hi ha un mercat de 90.000 habitatges situats en edificis de més de tres plantes que no tenen ascensor. Aquestes xifres serveixen per justificar les inversions en la rehabilitació – que és el segon gran “Repte” que es planteja el Pacte - i suggereixen que aquestes llars estan habitades per petits propietaris quan sovint les grans obres de rehabilitació són portades a terme per immobiliàries especialitzades o grans propietaris que fan un gran negoci amb les rehabilitacions..
El “rigor analític” dels autors del Pacte no es limita a fer quadrar les xifres per poder justificar les mesures promeses sinó també fan obertament seva l’argumentació del sector immobiliari i financer en sostenir a) que els sector ha viscut una “tendència inflacionista”, - o sigui, un excés de demanda - quan hi ha nombrosos estudis que demostren que en la dècada “inflacionista” s’ha produït un superàvit inèdit d’habitatges nous que, a causa de l’estancament del mercat està creixent dia a dia; i b) el problema principal dels preus elevats és la falta de sòl barat quan les entitats financeres i els grans immobiliaris són els principals propietaris de sòl a l’Estat espanyol. Tampoc aquestes afirmacions ideològiques són gratuïtes sinó base constitutiva del Pacte i inherents al seu afany de trobar consens amb els grans beneficiaris de l’especulació immobiliària. Aquestes intencions queden molt clares en el Repte 1 del Pacte. La seva promesa mes àmpliament difosa pels mitjans de comunicació és la construcció de 160.000 “HPOs” i la mobilització de sòl per a la construcció de 250.000“HPOs” durant els propers deu anys.

Les fal·làcies de les promeses de HPOs

Les promeses de construcció de HPOs fins ara no s’han complert mai ni de bon tros. Per posar només l’últim exemple d’una llarga llista: el Pla d’habitatges de 2004-2007 va preveure la construcció de 42.000 habitatges protegits. Segons una noticia publicada en El País, el 22-10-2007, fins a finals de 2006 només se n’havien iniciat 19.983 (també cal fer notar que aquest grau de compliment era una mica major que el dels governs de CIU). Per fer-se una idea de les proporcions, tan sols en 2006, es va iniciar la construcció de 127.117 habitatges “lliures”. A més a més cal destacar que aquest incompliment s’ha produït en plena “febre” immobiliària, que estava proporcionant uns ingressos milionaris tant als Ajuntaments com a la Generalitat i al Govern central (es calcula que el 13 % del preu final d’un pis va a les arques públiques). Amb la baixada brusca del mercat immobiliari aquestes arques ja han començat ressentir-se i tot indica que aquest procés només acaba de començar. Per tant, tot fa pensar que tampoc les promeses dels 160.000 es compliran.

En segon lloc es tracta de mesures que – si es complissin – començarien a tenir un petit efecte dins de 10 anys per la qual cosa no serveixen de res a la gent que avui no té casa. Això sí, creen esperança i han de servir perquè la gent no es mogui.

En tercer lloc, no ens podem cansar en repetir que el problema no és la falta de pisos sinó els seus preus desorbitats. Aquest fet, fins i tot ho reconeixen de forma indirecta els fonts oficials, per exemple l’”Atlas Estadístico de las Áreas Urbanas de España 2006”, presentat a finals de novembre per la ministra Chacón, detecta que hi ha 452.921 habitatges buits a Catalunya, el que significa el 13,7% del parc total català. I en aquest context, el problema principal és la manca de voluntat total i absoluta dels representants polítics – en aquest cas de “l’esquerra de debò” - d’atacar els beneficis de l’especulació immobiliària i els seus grans beneficiaris. L’objectiu del Pacte és justament el contrari: lluny de treure l‘habitatge del mercat i convertir-lo en un bé d’ús tal com ho porten demanant desenes de milers de ciutadans des de fa gairebé dos anys, vol convertir els HPOs en una part productiva del mercat.

HPOs a bon preu pel mercat

Tal com ja hem exposat, els dos mecanismes fonamentals per a aconseguir aquest objectiu és facilitar sòl (públic) barat i augmentar els preus dels HPOs de tal forma que resultin rendibles per al mercat en temps de vaques magres. Precisament per aquesta raó, el 60 % dels habitatges que promet construir el Pacte seran de compra. En teoria, el 10 % correspondria a la nova figura d’Habitatge Protegit de Catalunya, un altre 10 % als de Preus Concertats i la resta a HPOs tradicionals. Encara estan negociant el preu que tindrà l’Habitatge Protegit de Catalunya, l’únic que se sap és que el seu preu se situarà entre els “HPOs” del Preu Concertat, que ja és més car que el preu protegit, i els preus del mercat “lliure”. L’última perla del portaveu dels promotors immobiliaris catalans, Enric Reyna, era la demanda que les immobiliàries puguin incloure els habitatges que no han pogut vendre en la llista d‘habitatges classificats amb aquest preu, amb totes les exempcions fiscals i altres beneficis que aquesta figura preveu, s’entén. Si prospera aquesta proposta, a ben segur, veurem augmentar de forma vertiginosa l’existència “d’habitatges amb protecció oficial” a Catalunya.
En canvi, dels “HPOs” de Preu Concertat sí que hi ha dades; per exemple, un pis de 60 m² d’aquesta categoria costa avui uns 125.760 € (uns 21.000.000 de les antigues pesetes) en la tercera corona de l’Àrea Metropolitana; a Barcelona Ciutat aquest preu arriba a 149.400 € (gairebé 25.000.000 de les antigues pesetes). Però també els preus dels HPOs tradicionals han augmentat de forma vertiginosa els últims anys per la qual cosa un pis d’aquesta superfície costa avui 118.840 € (18.608.610 pesetes) a Barcelona i els seus voltants. Veient aquests preus, s’entén que la construcció d’”HPOs” pot ser un bon negoci per tots els actors implicats: empreses públiques, privades i cooperatives i, evidentment, les entitats financeres – i abans que ningú les caixes d’estalvis – que d’aquesta manera tindran garantit el seu negoci d’hipoteques i els plans d’expansió.

Sòl de bon preu i urbanització en temps rècord

Però perquè aquest negoci surti realment rodó es necessita sòl de bon preu. I aconseguir sòl es una de les tasques principals que ha assumit la Generalitat en el Pacte. Per això preveu una inversió de 1.914 milions d’euros durant els propers deu anys que es destinarien a la compra i urbanització de sòl. Si és cert allò que publiquen els diaris (p.ex. El País, del 22-10-2007) ja han detectat l’existència de sòl públic suficient per bastir uns 83.000 d’aquests “HPOs”. Doncs resulta que hi ha molts Ajuntaments – bàsicament de l’Àrea Metropolitana - que tenen prou sòl públic urbanitzable classificat des de fa anys però que fins ara ho han retingut per tal de no haver de construir habitatges pels “pobres”. Les noves perspectives en el mercat dels HPOs units a la pressió de la Generalitat ara han fet aflorar aquests sòls. Ja veurem que passarà amb aquests terrenys, però vista la falta endèmica de compliment de les promeses de construcció d’HPOs i la falta de concreció de les promeses recollides al Pacte hem de suposar que les proporcions entre compra i lloguer, i entre les distintes formes de “HPOs” acabaran desplaçant-se cap a les formes més rendibles.

De totes maneres, encara faltaria sòl urbà per construir les restants 77.000 “HPOs” que faltarien per arribar als 160.000 “HPOs” promesos durant els propers deu anys. A més a més, faltaria sòl per 90.000 ”HPOs” més per poder complir la promesa de mobilitzar sòl suficient per construir un nombre total de 250.000 “HPOs” més enllà del període de vigència del Pacte. Aquestes promeses han omplert els titulars de premsa i han ocupat els llocs centrals als comunicats de la Conselleria d’Habitatge. El que només surt entre línies al text del Pacte i que als articles publicats als mitjans ha desaparegut completament, és el fet que la mobilització de sòl per la construcció de 250.000 “HPOs” implica al mateix temps la mobilització de sòl per facilitar la construcció d’un gran nombre d’habitatges lliures. El percentatge de sòl de construcció “lliure” mobilitzat d’aquesta manera pot variar entre el 60 %, en el cas dels municipis, i el 40 %, en el cas de sòl mobilitzat per l’Institut Català del Sol, l’ens mobilitzador depenent de la Generalitat. Pel cap baix estaríem parlant de sòl per uns 150.000 habitatges “lliures” mobilitzat en virtut del Pacte. Es tracta de la mateixa xifra que ja va sortir a l’esborrany del Pacte i que les mateixes exigències de la mercadotècnica han fet desaparèixer en la versió definitiva. Segons els artificis del Pacte, l’assumpte funcionaria de la forma següent:
Per posar a disposició aquest sòl a bon preu ja compten amb la nova “Ley del suelo” que ja farà més econòmica l’expropiació de terrenys “per fins socials”. Es tractaria d’una mesura positiva si respongués a autèntics fins socials i servís per augmentar la disponibilitat de terrenys públics, però tal com hem vist no és el cas.
Per l’altra banda, per poder urbanitzar sòl primer s’ha de saber on n’hi ha d’urbanitzable. Per tant, la Generalitat es compromet a establir un sistema d’informació pública sobre la localització dels sòls de titularitat pública que “s’actualitzarà regularment, a partir de la signatura d’aquest Pacte per facilitar l’informació a tots els operadors del sector.” Aquest sistema d’informació actualitzada servirà perquè els promotors puguin posar les mans sobre els territoris dels voltants o fer oferiments interessants a l’Ajuntament de torn. Perquè el cas és que tots aquests sòls de titularitat pública que es prestin haurien de servir per impulsar transformacions urbanístiques més enllà de la construcció del solar públic en qüestió. És a dir, haurien de funcionar com una taca d’oli per urbanitzar els sòls dels voltants. En aquest context el Pacte estableix una nova figura urbanística que es diu Sector d’Urbanització Prioritària (SUP).
Com a SUP es declararan automàticament tots els projectes urbanístics que dediquin “com a mínim el 60 % del sostre residencial de nova construcció a habitatges amb protecció oficial”. Pels ”agents socials” del món immobiliari l’element més interessant d’aquests SUPs és la seva tramitació accelerada, tant a nivell burocràtic com a nivell parlamentari. El Pacte, donat la seva ambigüitat, no especifica com s’ha portar a terme aquesta tramitació agilitada pels plens municipals, però queda molt clar que anirà en detriment del dret efectiu de participació de la gent.
Per desenvolupar aquests SUPs, el Pacte preveu l’establiment d’Unions Temporals d’Empreses (les famoses UTEs) amb el sector privat, amb la qual cosa afegeix un nou element a la nefasta estratègia de la cooperació pública-privada. L’ens públic central que hi intervindrà serà l’Institut Català del Sòl. Es dedicarà a la mobilització – expropiació de sòl – i coordinarà els esforços d’aquesta cooperació pel bé de la nació.
A més a més, el Pacte estableix que també l’Institut Català del Sòl pot especular en conveni amb ajuntaments i/o amb promotors privats ja que en totes les operacions on intervingui, el mínim del sostre destinat amb protecció oficial serà del 60 %” (dels quals el 10 % seran de Preu Concertat i un altre 10 % de l’anomenat Habitatge Protegit de Catalunya), però sobre tot el 40 % del sòl aconseguit d’aquesta manera serà “lliure”, i tot això en temps record. I pel que respecte al “nou sòl propi mobilitzat” per l’Institut Català del Sòl, el percentatge d’habitatges “lliures” pot variar entre el 40 i 25 % del sostre construït. La Conselleria d’Habitatge justifica aquest tipus d’operacions amb l’argument que cal evitar guetos de protecció oficial però, veient, els preus de les “HPOs” que es volen construir, aquest argument resulta molt poc creïble i revela una vegada més que la política de construcció de “HPOs” està adreçada bàsicament a les classes mitjanes.
D’aquest manera el Pacte promogut pel departament liderat per Iniciativa no tan sols proporciona les eines propagandístiques (= més HPOs) per cimentar encara més el paisatge, sinó a més a més, retallarà en la pràctica encara més les possibilitats d’intervenció dels veïns en les decisions urbanístiques de l’Administració. El Pla Caufec seria un bon exemple d’un projecte urbanístic que podria estar perfectament avalat per el Pacte, però sense les possibilitats de mobilització i apel·lació, ja que tot el procés aniria molt més ràpid.

També els Ajuntaments poden participar en aquestes noves operacions “socials” ja que, segons el Pacte “els ajuntaments es comprometen a destinar a habitatge amb protecció oficial un mínim del 40 % dels sostre generat en nous sòls municipals ... i, en el cas de requalificacions de sòls urbans d’altres usos, un mínim del 60 %.” O sigui, ni tan sols en la requalificació de terrenys (com ha passat últimament amb els terrenys de la Mercedes Benz) el Pacte aposta per la consecució de terrenys públics.
Per altra banda – al igual que en molts altres punts – el Pacte tampoc es llueix per la seva imaginació, sinó es limita més aviat a recollir pràctiques ja existents i proposades pels co-pactants. Deu d’haver-hi pocs barris a Barcelona i altres ciutats catalanes on no s’han reconvertit terrenys públics en zones privades i privatives amb l’excusa de dedicar-ne una part a la construcció d’HPOs (preferentment de venda). L’única diferència és un lleuger augment dels percentatges, però ja hem vist per quin preu (en el doble sentit de la paraula).

Més facilitats pels sectors de la construcció

Però ni amb totes les facilitats que – en gran part - ja proporcionava l’esborrany del Pacte, els Promotors Immobiliaris en tenien prou. Per una banda han aconseguit rebaixar la durada de la prohibició de venda dels HPOs dels 90 anys inicials als 30. Això significa que els pisos que s’han construït pisos amb diners públics, en només 30 anys es podran vendre a preu lliure i per tant tornar a alimentar l’especulació. Per l’altra, han rebentat el mecanisme de la Llista única de sol·licitants en quedar-se amb el 30 % dels habitatges en la “promoció” dels quals han participat. D’aquesta manera el Pacte trenca la promesa de transparència en l’adjudicació de HPOs i manté oberta les portes a la notòria corrupció que la envolta. En aquest sentit no era gens estrany que els sindicats firmants del Pacte van recolçar els promotors en aquests dos punts..

Els Promotors Immobiliaris també han aconseguit que es rebaixes l’obligació de dedicar el 20 % del sostre en promocions privades dels 2.000 m² inicials a 5000 m², amb la qual cosa en la pràctica queden exempts d’aquest petita obligació, ja que en llocs com Barcelona, simplement no es troben solars d’aquestes característiques.
En canvi, no els va semblar malament la disposició del Pacte de poder augmentar la densitat (= minipisos) i edificabilitat en les seves promocions, sempre i quan dediquin la part que violi la legislació urbanística actual a algun tipus d’”HPO”. La Generalitat i els Ajuntaments firmants, per la seva banda, s’han compromès a canviar la legislació vigent en aquest sentit. El de Barcelona tindrà poca feina en aquest punt ja que les seves ordenances permeten des de fa anys saltar-se qualsevol norma arquitectònica d‘edificabilitat sempre i quan hi hagi una bona excusa, com per exemple en el cas de la construcció de macrohotels que segons les ordenances són considerats equipaments i que, com a tal, no han de respectar determinades normes urbanístiques.

El gran bluf de la mobilització del Parc d’habitatges buits

L’única nota discordant a l’hora de la firma del Pacte era l’absència de l’oposició parlamentària perquè els autors del Pacte no havien tret una mesura – que era idèntica al famós article 42,6 de la Llei pel dret a l’Habitatge - l’aplicació de la qual, en casos extrems, podria comportar l’expropiació temporal de l’usdefruit d’un habitatge buit i la seva conversió en un pis de lloguer social durant 5 anys al final dels quals tornaria a les mans del propietari “negligent”. Aquesta Llei finalment s’ha aprovat el 19 de desembre d’enguany després d’una nova rebaixada del contingut del polèmic article que a la pràctica l’ha convertit en paper mullat ja que exigeix unes característiques tan específiques que serà molt difícil la seva aplicació, tal com ho ha reconegut el mateix Conseller, els partits i també els promotors. De totes maneres els promotors immobiliaris tampoc tenien cap problema amb la versió menys rebaixada perquè, tal com va afirmar el seu portaveu: “el nombre d’habitatges que es veuria afectat per aquesta mesura és tan insignificant que no val la pena barallar-se per això”. I realment, una lectura de l’apartat corresponent del Pacte revela que la temible possibilitat de l’expropiació bàsicament era un gest per a la galeria que en la pràctica queda en no res.
El “compromís” del Pacte consisteix en “mobilitzar” un total de 62.000 habitatges del parc desocupat durant els propers deu anys, dels quals 22.000 en quatre anys. Per a això els autors es limiten a fer una referència genèrica a la aprovació de la Llei del Dret a l’Habitatge, per, rengló seguit, passar a enumerar els ajuts per a la rehabilitació i els avals contra els temibles llogaters que prometen als pobres propietaris dels pisos buits per tal que els posin en lloguer. Tampoc aquests ajuts i avals són nous, ja els va inaugurar la primera edició del tripartit i en els seus tres anys de funcionament han demostrat la mateixa eficàcia que les societats estatals i autonòmiques de mediació entre arrendataris i llogaters, és a dir: cap, ja que no han arribat ni al 10 % de les contractacions promeses.
Com estem parlant de coses velles de provada falta d’eficàcia val la pena senyalar en aquest context que tampoc els firmants del Pacte Nacional es coneixen des d‘ahir, ja que tots (exceptuant Justícia i Pau i Càritas) comparteixen taula des de l’últim govern de CIU on van formar el Consell Assessor de l’Habitatge de Catalunya, constituït en 2002. Si a més a més tenim en compte l’esperit i la materialitat de les mesures restants del Pacte, la no firma per part del CIU i del PP no és més que un gest de simulacre d’oposició. Perquè amb la resta de les mesures hi estan completament d’acord i formen part dels seus programes electorals. Això és particularment cert en la tercer mesura estrella del Repte 1:

Els ajuts al pagament de lloguer

Els ajuts al pagament del lloguer que promet el Pacte arriben als 738 milions d’euros. Per fer-nos una idea de les dimensions d’aquest ajuts; per finançar la construcció dels nous habitatges protegits de lloguer promesos durant els propers 10 anys preveuen una despesa de 821 milions de € (pels de venda preveuen gastar 1.231 €, no diuen, en canvi, què preveuen ingressar amb aquestes vendes).
Amb els ajuts al pagament del lloguer els responsables del Pacte persegueixen bàsicament tres objectius.
A) Presentar-se a la societat en general i als llogaters en concret com a benefactors de la gent que no pot pagar els lloguers desorbitats. Si aquesta mesures estigues acompanyada d’un establiment de límits de lloguers encara es podria considerar un pas en la direcció correcta. En no ser el cas, acabarà convertint-se en el contrari del que promet perquè després d’alleujar momentàniament la situació dels llogaters pagant-los aquesta subvenció els augments generalitzats dels lloguers se la menjaran. Per tant es tracta d’una altra mesura per a donar-li més diners a qui més en té. Els mateixos economistes –de diversa orientació ideològica- ja van denunciar en el moment del anunci d’aquesta subvenció per part de la ministra Chacón que era una mesura purament inflacionista. I ho van confirmar les associacions de propietaris anunciant que pujarien els lloguers.
B) Oferir una vàlvula d’escapatòria cap al lloguer a un mercat immobiliari les vendes del qual estan baixant en picat perquè ningú pot pagar els seus preus i permetre que els lloguers puguin continuar augmentant fins aconseguir una rendibilitat de capital semblant a la que fins fa poc oferia el mercat de compra-venda. El Pacte – al igual que les promeses electorals de tots els partits - acompanya aquest objectiu amb promeses de rebaixes fiscals pels propietaris que lloguin un pis, com si llogar un piset per 1.000,- euros fos una obra de beneficència.
C) Treure pressió al mercat immobiliari de compra-venda i contribuir d’aquesta forma a que els preus dels habitatges no caiguin en picat i la bombolla es desinfli.

És per aquestes raons que s’han posat de moda els ajuts al pagament del lloguer. Tampoc en aquest context no hi ha cap diferència entre les mesures del Pacte, les de la ministra Chacón o les de qualsevol comunitat autònoma regida pel PP (l’única diferència substancial és que els últims no necessiten cap simulacre de Pacte, ja que ho arreglen tot directament als seus despatxos).
I les xifres els donen la raó a tots: segon dades oficials que acostumen a ser bastant per sota de la realitat, el preu mitja de lloguer a l’Àrea Metropolitana de Barcelona ha augmentat de 355 € en 1999 a 950 € en la tardor de 2007 (un 268 %). No cal massa imaginació per preveure les evolucions futures. Només cal entrar a algun dels xiringuitos immobiliaris que encara no han tancat i que cada dia tenen més anuncis d’habitatges de lloguer. Ells ja ens diran a on hem d’anar a demanar els ajuts (que, per cert, es cobren després d’haver pagat les dotze quotes anuals de lloguer), al igual que els tècnics immobiliaris abans li havien explicat als propietaris quina quantitat poden demanar pel seu piset que ja no poden vendre. Ja veurem en què es quedaran aquestes promeses quan s’ha aconseguit fer reflotar el mercat de lloguer amb aquests preus: el més segur és que hi haurà tanta demanda de gent ofegada pels preus de lloguer que el pressupost destinat s’acabi abans del temps o que les hauran de restringir a franges irrisòries d’edat i/o d’ingressos.
Parafrasejant el sociòleg francès Jean Pierre Garnier és pot afirmar que el Pacte, al igual que la política d’habitatge en la seva totalitat, no aspira a resoldre el problema de l’habitatge sinó únicament regular la seva no-solució.

El Repte de la rehabilitació

El segon dels cinc “Reptes” del Pacte és també el segon en quant als pressupostos. Promet una dotació de 1.499 milions de € que es dedicarien a la rehabilitació d’habitatges i a augmentar la seva “eficiència energètica”. Mentre que, en el passat, la major part de les subvencions estava destinada a la restauració de les façanes, i els canvis de baixants i dipòsits d’aigua, ara el gran pes de les subvencions caurà sobre la instal·lació d’ascensors. No sabem si de sobte ha crescut la demanda d’ascensors o si aquestes noves necessitats tenen alguna cosa a veure amb el Pla d’Ascensors a la Barceloneta. Tampoc entenem bé quina relació manté la instal·lació massiva d’ascensors amb la millora de l’eficiència energètica dels edificis, però en tot cas la rehabilitació dels edificis, d’entrada sembla molt més positiva i ecològicament bastant més sostenible que enderrocar i tornar a construir.
Sigui com sigui, també aquest Repte conté algunes trampes fonamentals. La primera consisteix en que el Pacte, a l’hora de prometre subvencions, no diferencia entre una petita comunitat de propietaris i una immobiliària que es dedica a la compra-venda de finques senceres, la seva rehabilitació i conversió en habitatges de luxe. D’aquestes segones n’hi ha moltes i les seves inversions – preferentment a les “finques règies” - superen amb molta diferència les que puguin fer les primeres. No sabem si els reglaments corresponents estableixen mecanismes de control estrictes per evitar que aquestes puguin continuar “xupant” subvencions públiques. Si no fos el cas (i veient l’esperit del Pacte tot fa preveure que no ho és), també aquest “Repte” suposaria una transferència important de diners públics cap als beneficis privats ja que els habitatges sortits d’aquestes rehabilitacions es pagaran cars, sigui en forma de compra o de lloguer.
Per si amb això, no n’hi hagués prou, el Pacte tampoc preveu cap mecanisme de protecció envers els llogaters d’un edifici objecte de rehabilitació pagats amb aquests fons. A més a més, aquest apartat del Pacte posa un accent especial en les parts “degradades” de barris de Catalunya. A Barcelona ja tenim prou experiències que passa quan l’Administració detecta un barri “degradat” sobre tot quan es troba al Casc Antic d’un nucli urbà. Fins ara aquestes intervencions s’han resolt amb la següent equació: rehabilitació = desplaçament i expulsió dels veïns més pobres. Per exemple, es calcula que només la construcció de l’illa Robador al barri del Raval va suposar l’expulsió d’uns 3.000 veïns, en nombrosos casos sense cap tipus d’indemnització o amb indemnitzacions ridícules. No hi ha cap mecanisme previst al Pacte que previngui aquesta pràctica més que provada

Els Reptes restants

Tractarem els tres “Reptes” restants del Pacte en un sol apartat perquè tots tres es composen principalment de mesures de beneficència adreçades a franges de població que, a causa de les dinàmiques de l’especulació immobiliària i urbanística, poden perdre la seva casa en qualsevol moment i augmentar d’aquest forma encara més les despeses socials del model dominant.
De fet, no s’entén massa bé per què aquestes mesures d’assistència social s’han inclòs en aquest Pacte en no ser per les pretensions polítiques de presentar el Pacte com a un gran acord de la societat catalana per solucionar els problemes d’habitatge i en el que tots estiren de la mateixa corda.
Significativament, la Generalitat assumeix tots els compromisos d’actuació promesos en aquests reptes que disposen d’uns pressupostos que en el seu conjunt no arriben ni a la tercera part que el Repte 1 preveu per a la mobilització del sòl i la construcció d’”HPOs”. Per regla general, es tracta de mesures d’emergència assistencial com per exemple, ajuts als pagaments de lloguer per a gent gran que no poden fer front als augments de lloguer o ajuts al pagament de lloguer per a gent a punt de ser desnonada de les seves cases. Conjuntament amb aquestes mesures hi ha algunes promeses d’actuació contra el mobbing i altres per combatre la sobreocupació d’habitatge. En teoria aquest combat no inclou la penalització de a la gent que viu en aquestes condicions, però no deixa de cridar l’atenció que l’única vegada que surt la paraula sanció en tot el text és precisament en aquest context.
Apart d’aquests ajuts directes orientats a evitar problemes socials majors, també en aquest apartat es promet la construcció d’habitatges socials. La partida principal d’aquest tipus d’habitatges és la construcció d’habitatges tutelats per a gent gran. La construcció d’aquest tipus d’habitatges, en canvi, va més enllà de la mera funció de beneficència perquè els seus adreçats són principalment gent gran amb contractes de lloguer de renda antiga. A més a més es tracta majoritàriament de gent que viu als cascs antics dels centres urbans. Ja hi ha algunes primeres experiències que mostren que la construcció d’aquest tipus d’habitatges no serveix tant a la gent gran com al mercat immobiliari. Es recol·loca a pisos tutelats a llogaters de renda antiga que en cas contrari podien haver impedit durant anys la iniciació de projectes lucratius. També els autors del Pacte coneixen aquest fenomen, per això es “comprometen” a elaborar un programa de permuta dels pisos que deixa aquesta gent gran per convertir-los en habitatges de lloguer social, però, com no es pot esperar d’una altra manera, no supediten la construcció dels primers a l’existència dels segons ni destinen cap pressupost a aquesta mesura.
Per acabar, totes les xifres d’aquests tres apartats són encara més arrodonides que als altres Reptes. Les seves previsions d’actuacions, de vegades, són tan barroeres com quan apliquen l’augment anual de l’IPC per determinar les necessitats futures de pagament d’ajuts al lloguer. Tot plegat, fa preveure que les promeses fetes en aquest apartat quedaran finalment relegades al territori dels bons desigs.

Els tímids intents de posar fre a alguns aspectes de la violència immobiliària i urbanística

Al llarg del text del Pacte surten, molt de tant en tant, algunes mesures que expressen “bones intencions” per posar fre a determinats excessos de l’especulació immobiliària. No és gens casual que aquestes “bones intencions” es concentrin en la seva immensa majoria en els tres últims “Reptes” del Pacte les característiques dels quals acabem de comentar.
Entre les escasses mesures d’aquesta mena que surten al Repte 1 i 2 hi trobem “compromisos” com aquest: “la Generalitat i els Ajuntaments es comprometen a mobilitzar el seu patrimoni en desús i destinar-lo a habitatges de lloguer i de venda adreçats a les llars amb ingressos més baixos.” Segons una noticia publicada en febrer d’enguany, Adigsa té 1.434 habitatges buits. En canvi, no hi ha dades sobre els pisos buits que té, per exemple, l’Ajuntament de Barcelona i els seus ens públics-privats com Focivesa que tenen el status de Societats Anònimes i que es plantegen obertament que les intervencions urbanístiques .on intervinguin han de generar també plusvàlues econòmiques per ells.
També l’exercici del dret de tempteig i retracte (és a dir el dret de compra preferent que l’Administració podria exercir, per exemple, en casos de finques on s’estan donant pràctiques d’assetjament immobiliari) figura entre aquestes mesures, així com el compromís d’establir un fons per a poder exercir-lo. El que no figura és un pressupost per a aquesta mesura ni una estimació aproximada sobre les necessitats financeres que exigiria la seva aplicació.
Entre les seves 180 mesures, el Pacte fins i tot inclou el compromís a “estudiar la promoció d’Habitatge social sota nous models de gestió, participació i règim de tinença, com les cooperatives d’Habitatges en règim de cessió d’ús”. Es tracta d’un model de cooperatives que supera la falsa dicotomia entre compra i lloguer i incorpora elements d’ús comunitari. Impedeix que una cooperativa es pugui convertir en una font de negoci al mateix temps que manté la titularitat col·lectiva dels terrenys sobre els quals es construeixen els habitatges. És tracta d’un model bastant estès a altres països europeus que l’Administració pública d’aquí fins ara ni tan sols s’havia dignitat a “estudiar”.

Vista la minsa presència d’aquesta mena de mesures, la seva greu falta de rigor i l’absència total i absoluta de mecanismes de control i penalització de violació d’aquests i altres acords, sembla bastant clar que bàsicament es tracta de gestos per camuflar les concessions descarades al món immobiliari i financer que constitueixen la essència del Pacte. Al mateix temps són elements necessaris per poder incloure algunes entitats de l’anomenada “societat civil” a la firma d’aquest artefacte de la democràcia consensual, com per exemple la FavB, Justicia i Pau, el CNJC, Caritas i sindicats com CCOO, UGT i USOC. Poc importa en aquest context que alguns firmants “benintencionats” segurament posaran el crit al cel quan vegin què queda d’aquestes sobralles després d’uns quants anys. O pot ser no, a jutjar pel púdic silenci que han guardat en haver-se desfet en la pràctica la bandera de l’esquerra parlamentària que era el lloguer forçós.
També en aquest sentit el Pacte Nacional per l’Habitatge resulta ser una gegantesca operació propagandística per mantenir viva la il·lusió que es pot fer efectiu el dret a l’habitatge i, per extensió, a la ciutat, sense atacar un mercat que viu precisament a expenses de la gent privada d’aquests drets. Amb aquesta operació propagandística, el Govern de l’Entesa pretén, al mateix temps, desactivar el moviment per un habitatge digne que porta anys demandant mesures orientades a treure l’habitatge del mercat. Donat que les mesures del Pacte no tindran els efectes promesos també els seus efectes propagandístics tindran els dies comptats.

Taller contra la Violència Immobiliària i Urbanística, desembre de 2007

Una lectura crítica del Pacte Nacional per l’Habitatge i dels seus anomenats reptes