La gran cortina de fum del Pacte Nacional per l’Habitatge

A penes un mes després de la primera ensorrada borsària d’unes quantes immobiliàries espanyoles i just a temps per a les eleccions municipals, el Departament de Medi Ambient i Habitatge de la Generalitat ha llançat l’anomenat Pacte nacional per l’Habitatge, amb el qual, entre altres coses, promet la construcció de 160.000 habitatges “protegits” al llarg dels propers 10 anys, un 60 % dels quals seria de compra i la resta de lloguer. La proposta va rebre una resposta entusiasta, no tan sols de tots els partits polítics sinó també de les immobiliàries i entitats financeres de Catalunya. Per exemple, la principal associació empresarial del sector –l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Barcelona i Província (APCE)– va declarar que s’implicaria “al màxim” en el pacte. A continuació intentarem esbrinar a què ve tanta unanimitat.

El boom immobiliari s’ha acabat


La davallada borsària del març d’enguany es pot considerar un primer avís que la bombolla pot petar en qualsevol moment. Segons dades del Ministerio de Vivienda (El Periódico, 1-5-2007), entre l’últim trimestre de 2006 i el primer de 2007 els preus dels habitatges nous han començat a baixar a ciutats com Barcelona (en concret, el 3,8 % en el primer trimestre de 2007), mentre que els preus dels pisos de segona mà pràcticament s’han estancat al nivell de l’augment anual de l’IPC. L’activitat immobiliària (noves promocions, vendes, etc.) ha registrat una forta caiguda en el mateix període. I al mateix temps ha tornat a pujar el tipus d’interès de les hipoteques. Per altra banda, se succeeixen les declaracions institucionals que asseguren que no hi haurà tal crac, sinó una desacceleració suau dels preus, els augments dels quals acabaran equiparant-se a l’augment de l’IPC.
Sigui com sigui, a Catalunya aquest canvi de conjuntura ha tingut una interpretació molt particular. Tal com va afirmar el conseller de Medi Ambient i Habitatge de la Generalitat, Francesc Baltasar, en un article d’El Periódico publicat també l’1 de maig de 2007, “El pacte nacional de l’habitatge és l’única via possible mitjançant la qual, unint esforços, és possible trobar fórmules que permetin sortir de la difícil conjuntura en què ens trobem actualment”. Darrere d’aquesta justificació genèrica del Pacte per part de l’autoanomenat ecosocialista s’amaga la seva base ideològica. En primer lloc, amb aquesta “unitat d’esforços”, aquest “nosaltres”, el conseller reitera un cop més la idea de la “comunitat d’interessos”, comunitat que suposa ficar en el mateix sac els grans beneficiaris de l’especulació immobiliària i urbanística, com, per exemple, el president del Banco Santander, el senyor Botín, i el seu sou anual d’uns 12,8 milions d’euros, i el 49,7 % de la població activa de Catalunya, que, segons les dades d’Hisenda referents al 2005, no arriba a 12.600 euros bruts a l’any. En segon lloc el conseller obvia deliberadament que el problema de l’accés a l’habitatge no és la falta d’habitatges, sinó els seus preus. Segons un estudi de la UB i la immobiliària Forcadell, publicat el 8-2-2006, fins a finals de 2007 s’haurien construït uns 500.000 habitatges nous a Espanya que no troben compradors ni llogaters. Segons càlculs basats en el cens d’habitatges de 2001, s’estima que tan sols a la Província de Barcelona hi ha uns 400.000 pisos buits, mentre que a Barcelona ciutat aquesta xifra se situaria entre els 70.000 i 100.000. Sembla evident que l’experiència del comiat fulminant del seu antecessor en el càrrec després d’haver gosat plantejar la possibilitat d’expropiar algun pis buit li ha servit de lliçó per aparcar qualsevol intent, per més tebi que sigui, de penalitzar els especuladors i regular el mercat. En comptes d’això, el seu departament es treu de la màniga un pacte nacional per construir més habitatges i urbanitzar encara més el territori.

El Pacte nacional per l’Habitatge el vol allargar


El autors del Pacte es vanten d’haver realitzat un estudi rigorós de la situació habitacional a Catalunya. I, certament, reconeixen que entre 1997 i 2006 els salaris mitjans han augmentat un 30 % (sense comptar l’IPC), mentre que els preus mitjans dels pisos (que no compten en el càlcul de l’IPC) en el mateix període han augmentat el 245 %. També constaten l’endeutament excessiu de les llars i l’elevat risc a causa dels tipus variables i la llarga durada de les hipoteques. A més a més reconeixen que la situació del mercat immobiliari ha arribat a tal extrem que tampoc les classes mitjanes ja no es poden permetre el luxe de comprar-se un pis. I amb això s’acaba l’estudi rigorós. Ni una paraula sobre els beneficis milionaris que les entitats financeres, les immobiliàries, les constructores i les mateixes administracions públiques han aconseguit durant aquest període. Ni una paraula sobre el fet que aquests beneficis s’estan obtenint a base d’una explotació brutal d’una necessitat bàsica com és la necessitat de tenir un habitatge digne. Ni una paraula sobre l’entramat polític, legal i fiscal que permet aquesta vulneració constant de l’article 47 de la Constitució Espanyola, que obliga les administracions públiques a fer efectiu aquest dret. Ni una paraula sobre la necessitat imperiosa de regular el mercat posant límits als preus de venda i als imports de lloguer, o vinculant les despeses per l’habitatge principal a les rendes de la gent, amb l’objectiu de treure l’habitatge de la lògica del mercat i, d’aquesta manera, fer efectiu aquest dret. I, evidentment, ni una paraula sobre la necessitat de reinvertir els beneficis milionaris de l’especulació en la societat penalitzant els grans especuladors còmodament instal·lats en els seus despatxos de luxe. Perquè , en cas contrari, els autors no podrien fabular sobre pactes amb els “agents socials” del món immobiliari, sinó que s’hi haurien d’enfrontar, amb la qual cosa segur que guanyarien legitimitat social, però podrien perdre la seva petita quota de poder.
Doncs bé, a partir de l’estudi consensuat amb les constructores, immobiliàries, entitats financeres i sindicats, els autors es plantegen cinc reptes “per fer front a les greus dificultats per accedir, poder rehabilitar o pagar l’habitatge on viuen habitualment”. Els dos reptes principals són: “Millorar l’accés a l’habitatge, especialment dels joves, mitjançant la provisió d’habitatge accessible i d’ajuts al pagament d’allotjament” i “Millorar les condicions del parc d’habitatges, mitjançant el foment del manteniment i la rehabilitació d’edificis”.

Amb pisos de protecció que protegeixen el mercat


Per afrontar el Repte 1, pretenen mobilitzar sòl per a 400.000 habitatges, 250.000 dels quals “amb protecció”. Per aconseguir-ho volen detectar el “sòl mobilitzable”. I perquè es pugui mobilitzar millor volen accelerar els processos i procediments urbanístics. És a dir, adéu definitivament als pocs solars urbans que es podrien utilitzar per a zones verdes, equipaments o altres necessitats dels veïns dels voltants. I, de passada, ens podem acomiadar també de les mínimes possibilitats de mobilització veïnal per aconseguir aquests espais. La palanca per poder urbanitzar més i amb menys resistències és la pretesa finalitat social de les construccions. Però aquesta finalitat social no consisteix en construir habitatges d’un lloguer autènticament social en aquests espais públics. Tal com es formula al pacte, la funció social es considera acomplerta si els constructors i les immobiliàries destinen un determinat percentatge de les seves construccions a pisos amb alguna classe de protecció (la cosa es diu “Àmbits estratègics residencials d’urbanització prioritària” – AERUP). A més a més, ofereixen als propietaris de sòls urbans la possibilitat de saltar-se les normes d’alçada i densitat habitacional, si inclouen algun piset de protecció en la seva promoció.
D’aquesta manera volen fomentar la construcció de 160.000 pisos “protegits” durant els propers deu anys, el 40 % de lloguer i el 60 % de compra, 50.000 dels quals els propers quatre anys. Actualment un HPO de 50 m² val uns 93.184 euros (15,5 milions de ptes.) a Barcelona i els seus voltants, i un de la mateixa superfície en la categoria de protecció “de preu concertat” puja a 124.488 euros (20,7 milions de ptes.). És a dir, avui dia els habitatges de preu concertat ja valen allò que valien els del mercat fa cinc anys, quan, segons un estudi de la Consultora Grupo, el preu mitjà d’un pis d’aquesta superfície era de 133.139 euros a Barcelona. I perquè la cosa sigui més rendible encara, el Pacte preveu establir una nova categoria de “protecció”, l’anomenat Habitatge Protegit de Catalunya, amb uns preus encara més elevats. És a dir, el Pacte no tan sols vol urbanitzar i privatitzar els últims espais públics, sinó que garanteix que les constructores, immobiliàries i entitats financeres puguin continuar fent els negocis que el “mercat lliure” ja no permet.
Si per altra banda és cert que el 25 % de la població de Catalunya no pot accedir a un habitatge del “mercat lliure” –i l’estudi “rigorós” fa pensar que la xifra és més elevada encara– es necessitarien com a mínim uns 846.250 HPO (comptant 2 persones per pis) per cobrir les necessitats de la població. O sigui que el “repte” de construir-ne 160.000 queda molt lluny de cobrir les necessitats –unes necessitats que, per altra banda, es podrien cobrir perfectament donant un ús social als habitatges buits que hi ha a Catalunya.
De totes maneres, les reiterades promeses de construcció de més HPO s’han de situar en el terreny de la pura propaganda. Primer, perquè els preus actuals dels HPO i de les seves subcategories ja no mereixen aquest nom. I, segon, perquè fins ara no s’han acomplert ni de bon tros les promeses periòdiques de construcció d’HPO. Així, per exemple, dels 40.000 HPO promesos a la primera legislatura del Tripartit, fins ara ni tan sols se n’ha començat a construir la meitat (tot i que aquest percentatge suposa un avenç respecte a les legislatures anteriors). A més a més, si fem cas d’un estudi de la consultora Grupo publicat a El País el febrer de 2007, la producció d’habitatge públic a Catalunya entre el 2001 i el 2005 va incorporar menys del 0,1 % (!) d’HPO al parc d’habitatges, i el pes dels HPO sobre el total d’habitatges iniciats es va reduir des de l’adveniment al poder del Tripartit –a despit de tota seva propaganda– del 10 % que tenia el 2002 a menys del 5 % el 2006. Com a detall curiós, l’estudi revela que Catalunya té una proporció molt inferior d’HPO que comunitats autònomes com València o Madrid, governades pel PP.
De totes maneres, ara, quan al mercat li convé, les nostres forces polítiques que es diuen d’esquerres prometen posar-hi remei. No obstant, el Pacte no contempla com finançar aquest pisos –tots ells ecològicament sostenibles, s’entén–; l’única indicació concreta són els 2.500 pisos de “protecció” anuals que l’Incasol es compromet a promoure directament cimentant les últimes zones verdes i espais que havien de ser d’equipaments. Potser la clau per augmentar la proporció dels HPO és el negoci que aquesta nova cooperació público-privada s’espera amb la construcció del 60 % d’HPO de compra construïts sobre sòl públic, un negoci que s’alimentarà addicionalment amb l’esmentada figura de l’Habitatge protegit de venda de Catalunya.

Amb ajuts als propietaris


El Repte 1 del gran Pacte nacional d’unitat d’interessos encara conté altres elements. El primer és la promesa de “Mobilitzar i posar en el mercat de lloguer social 40.000 habitatges del parc desocupat (20.000 en quatre anys)”. Aquesta mobilització no consisteix en un cens fidedigne dels pisos buits ni en una penalització forta de tots els qui almenys en tenen dos de buits (o sigui, la gran majoria dels especuladors), sinó en tota una bateria d’ajuts als propietaris i d’avals públics amb els quals se’ls vol convèncer de “les facilitats i avantatges del lloguer social”. Els autors del Pacte, però, no aclareixen en què es basa la seva confiança de poder convèncer els propietaris dels pisos buits, si no els han pogut convèncer amb les Agències públiques de lloguer, els seus ajuts i avals i els seus preus, que no baixen dels 600 euros. Sembla que aquesta part del Pacte només ha de servir per salvar la papereta d’“esquerrans”.
La resta de les “accions” promeses en el marc del Repte 1 es poden resumir en una frase: pagar amb diners públics els preus desorbitats del mercat. D’aquesta manera, la Generalitat es “compromet” (sense indicar cap mena de pressupost fiable) a donar ajuts pel pagament de l’entrada d’un pis, ajuts per pagar el lloguer i ajuts per a la rehabilitació. Aquest paquet de mesures que s’havia inventat el govern del PP en el seu Plan de Vivienda del 2001 al 2005, després el va adoptar el govern del PSOE en el seu Plan de Vivienda del 2005 al 2008 i ara el promouen els d’Iniciativa, a l’uníson amb la resta dels partits polítics. I, evidentment, aquests ajuts puntuals i selectius són una altra forma de pagar amb diners públics els beneficis privats. Fins ara, i com a molt, han servit per apuntalar l’alça dels preus del mercat. Potser ara pensen que serviran perquè la baixada dels preus no sigui massa brusca.

I fomentant el negoci de la rehabilitació




Per acabar, només un breu cop d’ull al segon gran Repte del Pacte, que vol “Millorar les condicions del parc d’habitatges”. També aquí ens trobem amb més del mateix. Es tracta bàsicament d’estendre la campanya de “Barcelona, posa’t guapa” a tot Catalunya i convertir tots els centres urbans del país en parcs temàtics per als turistes. O sigui, els autors es comprometen a donar més ajuts a la rehabilitació d’edificis, a posar-hi ascensors i a “reforçar els programes de Remodelació de Barris”. A aquestes alçades, els i les responsables polítics del Departament de Medi Ambient i Habitatge haurien de saber perfectament que la promoció de la rehabilitació d’edificis (que en la gran majoria dels casos són edificis antics situats en els centres urbans) que no vagi acompanyada d’una protecció rigorosa i prolongada dels llogaters que hi viuen equival a promocionar l’assetjament i l’expulsió dels veïns amb menys poder adquisitiu dels centres urbans i beneficia directament els taurons que es dediquen a la compra-venda d’edificis.
En resum, amb aquest gran Pacte nacional s’han enterrat definitivament les vagues esperances d’algun canvi que l’anomenada Llei del Dret a l’Habitatge i els seus tímids intents de posar a ratlla al mercat immobiliari havien despertat. Que els autors d’aquest Pacte es diguin d’esquerres no tan sols és una vergonya sinó també un insult a la intel·ligència.

Taller contra la Violència Immobiliària i Urbanística, maig del 2007