El 8 d’octubre va sortir a tots els mitjans catalans la foto de família
dels firmants del Pacte Nacional per l’Habitatge. Ja vam analitzar, a partir
del primer esborrany del Pacte, la gran cortina de fum que, en el nostre parer,
suposa (www.bcnviu.org). Tot i així, ens sembla important entrar més
detalladament en el contingut del document firmat ja que pretén determinar la
política d’habitatge durant els propers deu any i més enllà . A més a més ja ha
produït un dels seus objectius: fer desaparèixer dels titulars la situació
completament insostenible de la situació de l’habitatge a Catalunya i
substituir-los per altres que se centren en els “avenços” de la construcció
d’habitatges de protecció oficial (HPOs).
El document final del Pacte consta d’un total de 222 pàgines, entre text i
estadístiques. El Pacte s’articula en cinc “reptes”: 1. Millorar l’accés a
l’habitatge, especialment dels joves. 2. Millorar les condicions del Parc
d’Habitatge. 3. Millorar l’allotjament de la gent gran i de les persones amb
diversitat funcional. 4. Prevenir l’exclusió social residencial. 5. Garantir un
allotjament digne i adequat a les llars mal allotjades. Aquests “Reptes”
s’estructuren en “17 objectius , 43 accions i 180 mesures”. Gairebé el 80 % del
pressupost i gran part de les acciones i mesures corresponen als Reptes 1 i 2.
El contingut d’aquests objectius, accions i mesures destaca per la seva
falta de concreció i per expressions ambigües que deixen la major part del
promès a mercè d’acords entre Generalitat, Ajuntaments, promotors/constructors
i entitats financeres amb la qual cosa estableixen un marc que previsiblemet
pot donar peu a tota classe d’incompliments. També les estadístiques amb les
que els autors del Pacte pretenen justificar les mesures i demostrar la
viabilitat del seu finançament són tan rodones que resulta molt difícil
donar-hi credibilitat. En tot cas, la Generalitat assumiria el 81 % de les
despeses previstes, el Ministerio de Vivienda el 13 %, i la pobre “promoció
privada” (de la qual formaran part també les caixes d’estalvi) el 6 % restant.
El Pacte arranca amb un “Anàlisis de la situació actual i perspectiva del
sector de l’habitatge” que serveix com a base per justificar les mesures
promeses. Per fer les seves estimacions els autors es basen en l’afirmació que,
entre 1997 i 2006, a Catalunya els salaris mitjans han crescut un 30 % mentre que
els preus mitjans dels habitatges han augmentat un 245 %. La primera trampa
consisteix precisament en aplicar un salari mitjà (que situen en torn a 1.800 €
al mes) en comptes de desglossar els salaris de la població. S’haurien d’haver
basat en les estadístiques oficials que demostren que gairebé el 50 % de la
població activa de Catalunya no arriba als 1.000 € al mes i haurien d’admetre
que és precisament aquesta franja de població la que té més dificultats per
accedir a un habitatge. L’altra trampa en aquest apartat és que no inclouen
l’augment de l’IPC en el càlcul de l’augment dels salaris. Segons un estudi de
l’OCDE - el salari mitjà real ha baixat el 4 % entre 1995 i 2005 (evidentment,
no els salaris dels executius). Es de suposar que els autors de l’informe han
pensat que no cal aplicar aquest càlcul ja que el preu dels habitatges tampoc
entra en el càlcul de l’IPC.
La segona gran trampa en aquest apartat que condiciona totes les
consideracions posteriors consisteix en que les seves previsions de necessitats
d’HPOs es basen en els registres de sol·licitants d’habitatges amb protecció
oficial, que xifren en 200.000 llars. Com si totes les persones que tinguin
algun problema d’accés a l’habitatge s’haguessin inscrit en aquests censos,
quan és de domini públic que les possibilitats que et toqui algun piset de
protecció són més que minses! A més a més, aquestes xifres serveixen per
justificar que la majoria dels pisos a construir siguin de compra.
Apart d’aquesta xifra tan rodona de 200.000 llars de tot Catalunya que
constituirien “la demanda retinguda” de llars que no poden accedir a un
habitatge en el mercat “lliure”, els autors del text del Pacte també fan
prospeccions de futur. En aquest cas es basen en “projeccions oficials
demogràfiques” que estipulen que cada any es formen unes 40.000 noves llars. De
forma sorprenent, ara sí que desglossen l’estructura de la renda de la població
catalana, i conclouen que el 60 % d’aquestes noves llars necessitaran algun
tipus de protecció.
Per establir aquest percentatge comptabilitzen les llars amb ingressos fins
a 6,5 vegades el salari mínim, és a dir amb ingressos de 3.708,90 € al mes (o
sigui, d’uns 44.496 € anuals, tan sols comptant 12 mesos). No sabem d’on treuen
aquestes xifres, a no ser que defineixin una llar com un lloc que es composa
necessàriament per una parella i auguren el final de la precarietat laboral
durant els propers anys. Tant un supòsit com l’altre té poca cosa a veure amb
la realitat de la gent. En canvi, l’aplicació del barem de tenir ingressos
inferiors a 6,5 vegades el salari mínim no és casual perquè és el límit per
poder inscriure’s en la llista de sol·licitants d’un Habitatge Protegit de
Catalunya, una nova figura d”’HPO” que la Conselleria d’Habitatge s’ha inventat
per l’ocasió i que comentarem més endavant.
En total estipulen la xifra de 240.000 llars que es podrien acollir a les
seves mesures de foment, amb la qual cosa la xifra total de llars “susceptibles
de ser beneficiàries de la política d’habitatge” durant els propers deu anys
s’eleva a 440.000. Seguint la lògica d’aquests càlculs peregrins unes 880.000
persones resultarien “beneficiades” d’aquestes mesures, és a dir el 12,5 % de
la població de Catalunya.
L’amor a les xifres rodones de gestació misteriosa acompanya els autors
també en els altres apartats de justificació del Pacte. Així detecten que hi ha
300.000 llars que necessiten “obres importants de rehabilitació”, de les quals
200.000 necessitarien algun tipus d’ajuda. A més detecten que hi ha un mercat
de 90.000 habitatges situats en edificis de més de tres plantes que no tenen
ascensor. Aquestes xifres serveixen per justificar les inversions en la
rehabilitació – que és el segon gran “Repte” que es planteja el Pacte - i
suggereixen que aquestes llars estan habitades per petits propietaris quan
sovint les grans obres de rehabilitació són portades a terme per immobiliàries
especialitzades o grans propietaris que fan un gran negoci amb les
rehabilitacions..
El “rigor analític” dels autors del Pacte no es limita a fer quadrar les xifres
per poder justificar les mesures promeses sinó també fan obertament seva
l’argumentació del sector immobiliari i financer en sostenir a) que els sector
ha viscut una “tendència inflacionista”, - o sigui, un excés de demanda - quan
hi ha nombrosos estudis que demostren que en la dècada “inflacionista” s’ha
produït un superàvit inèdit d’habitatges nous que, a causa de l’estancament del
mercat està creixent dia a dia; i b) el problema principal dels preus elevats
és la falta de sòl barat quan les entitats financeres i els grans immobiliaris
són els principals propietaris de sòl a l’Estat espanyol. Tampoc aquestes
afirmacions ideològiques són gratuïtes sinó base constitutiva del Pacte i
inherents al seu afany de trobar consens amb els grans beneficiaris de l’especulació
immobiliària. Aquestes intencions queden molt clares en el Repte 1 del Pacte.
La seva promesa mes àmpliament difosa pels mitjans de comunicació és la
construcció de 160.000 “HPOs” i la mobilització de sòl per a la construcció de
250.000“HPOs” durant els propers deu anys.
Les promeses de construcció de HPOs fins ara no s’han complert mai ni de
bon tros. Per posar només l’últim exemple d’una llarga llista: el Pla
d’habitatges de 2004-2007 va preveure la construcció de 42.000 habitatges
protegits. Segons una noticia publicada en El País, el 22-10-2007, fins a
finals de 2006 només se n’havien iniciat 19.983 (també cal fer notar que aquest
grau de compliment era una mica major que el dels governs de CIU). Per fer-se
una idea de les proporcions, tan sols en 2006, es va iniciar la construcció de
127.117 habitatges “lliures”. A més a més cal destacar que aquest incompliment
s’ha produït en plena “febre” immobiliària, que estava proporcionant uns
ingressos milionaris tant als Ajuntaments com a la Generalitat i al Govern
central (es calcula que el 13 % del preu final d’un pis va a les arques
públiques). Amb la baixada brusca del mercat immobiliari aquestes arques ja han
començat ressentir-se i tot indica que aquest procés només acaba de començar.
Per tant, tot fa pensar que tampoc les promeses dels 160.000 es compliran.
En segon lloc es tracta de mesures que – si es complissin – començarien a
tenir un petit efecte dins de 10 anys per la qual cosa no serveixen de res a la
gent que avui no té casa. Això sí, creen esperança i han de servir perquè la
gent no es mogui.
En tercer lloc, no ens podem cansar en repetir que el problema no és la
falta de pisos sinó els seus preus desorbitats. Aquest fet, fins i tot ho
reconeixen de forma indirecta els fonts oficials, per exemple l’”Atlas
Estadístico de las Áreas Urbanas de España 2006”, presentat a finals de
novembre per la ministra Chacón, detecta que hi ha 452.921 habitatges buits a
Catalunya, el que significa el 13,7% del parc total català. I en aquest
context, el problema principal és la manca de voluntat total i absoluta dels
representants polítics – en aquest cas de “l’esquerra de debò” - d’atacar els
beneficis de l’especulació immobiliària i els seus grans beneficiaris.
L’objectiu del Pacte és justament el contrari: lluny de treure l‘habitatge del
mercat i convertir-lo en un bé d’ús tal com ho porten demanant desenes de
milers de ciutadans des de fa gairebé dos anys, vol convertir els HPOs en una
part productiva del mercat.
Tal com ja hem exposat, els dos mecanismes fonamentals per a aconseguir
aquest objectiu és facilitar sòl (públic) barat i augmentar els preus dels HPOs
de tal forma que resultin rendibles per al mercat en temps de vaques magres.
Precisament per aquesta raó, el 60 % dels habitatges que promet construir el
Pacte seran de compra. En teoria, el 10 % correspondria a la nova figura
d’Habitatge Protegit de Catalunya, un altre 10 % als de Preus Concertats i la
resta a HPOs tradicionals. Encara estan negociant el preu que tindrà
l’Habitatge Protegit de Catalunya, l’únic que se sap és que el seu preu se
situarà entre els “HPOs” del Preu Concertat, que ja és més car que el preu
protegit, i els preus del mercat “lliure”. L’última perla del portaveu dels
promotors immobiliaris catalans, Enric Reyna, era la demanda que les
immobiliàries puguin incloure els habitatges que no han pogut vendre en la
llista d‘habitatges classificats amb aquest preu, amb totes les exempcions
fiscals i altres beneficis que aquesta figura preveu, s’entén. Si prospera
aquesta proposta, a ben segur, veurem augmentar de forma vertiginosa
l’existència “d’habitatges amb protecció oficial” a Catalunya.
En canvi, dels “HPOs” de Preu Concertat sí que hi ha dades; per exemple, un
pis de 60 m² d’aquesta categoria costa avui uns 125.760 € (uns 21.000.000 de
les antigues pesetes) en la tercera corona de l’Àrea Metropolitana; a Barcelona
Ciutat aquest preu arriba a 149.400 € (gairebé 25.000.000 de les antigues
pesetes). Però també els preus dels HPOs tradicionals han augmentat de forma
vertiginosa els últims anys per la qual cosa un pis d’aquesta superfície costa
avui 118.840 € (18.608.610 pesetes) a Barcelona i els seus voltants. Veient
aquests preus, s’entén que la construcció d’”HPOs” pot ser un bon negoci per
tots els actors implicats: empreses públiques, privades i cooperatives i,
evidentment, les entitats financeres – i abans que ningú les caixes d’estalvis
– que d’aquesta manera tindran garantit el seu negoci d’hipoteques i els plans
d’expansió.
Però perquè aquest negoci surti realment rodó es necessita sòl de bon preu.
I aconseguir sòl es una de les tasques principals que ha assumit la Generalitat
en el Pacte. Per això preveu una inversió de 1.914 milions d’euros durant els
propers deu anys que es destinarien a la compra i urbanització de sòl. Si és
cert allò que publiquen els diaris (p.ex. El País, del 22-10-2007) ja han
detectat l’existència de sòl públic suficient per bastir uns 83.000 d’aquests
“HPOs”. Doncs resulta que hi ha molts Ajuntaments – bàsicament de l’Àrea
Metropolitana - que tenen prou sòl públic urbanitzable classificat des de fa
anys però que fins ara ho han retingut per tal de no haver de construir habitatges
per als “pobres”. Les noves perspectives en el mercat dels HPOs units a la
pressió de la Generalitat ara han fet aflorar aquests sòls. Ja veurem que
passarà amb aquests terrenys, però vista la falta endèmica de compliment de les
promeses de construcció d’HPOs i la falta de concreció de les promeses
recollides al Pacte hem de suposar que les proporcions entre compra i lloguer,
i entre les distintes formes de “HPOs” acabaran desplaçant-se cap a les formes
més rendibles.
De totes maneres, encara faltaria sòl urbà per construir les restants
77.000 “HPOs” que faltarien per arribar als 160.000 “HPOs” promesos durant els
propers deu anys. A més a més, faltaria sòl per 90.000 ”HPOs” més per poder
complir la promesa de mobilitzar sòl suficient per construir un nombre total de
250.000 “HPOs” més enllà del període de vigència del Pacte. Aquestes promeses
han omplert els titulars de premsa i han ocupat els llocs centrals als
comunicats de la Conselleria d’Habitatge. El que només surt entre línies al
text del Pacte i que als articles publicats als mitjans ha desaparegut
completament, és el fet que la mobilització de sòl per la construcció de
250.000 “HPOs” implica al mateix temps la mobilització de sòl per facilitar la
construcció d’un gran nombre d’habitatges lliures. El percentatge de sòl de
construcció “lliure” mobilitzat d’aquesta manera pot variar entre el 60 %, en
el cas dels municipis, i el 40 %, en el cas de sòl mobilitzat per l’Institut
Català del Sol, l’ens mobilitzador depenent de la Generalitat. Pel cap
baix estaríem parlant de sòl per uns 150.000 habitatges “lliures” mobilitzat en
virtut del Pacte. Es tracta de la mateixa xifra que ja va sortir a l’esborrany
del Pacte i que les mateixes exigències de la mercadotècnica han fet
desaparèixer en la versió definitiva. Segons els artificis del Pacte,
l’assumpte funcionaria de la forma següent:
Per posar a disposició aquest sòl a bon preu ja compten amb la nova “Ley
del suelo” que ja farà més econòmica l’expropiació de terrenys “per fins
socials”. Es tractaria d’una mesura positiva si respongués a autèntics fins
socials i servís per augmentar la disponibilitat de terrenys públics, però tal
com hem vist no és el cas.
Per l’altra banda, per poder urbanitzar sòl primer s’ha de saber on n’hi ha
d’urbanitzable. Per tant, la Generalitat es compromet a establir un sistema
d’informació pública sobre la localització dels sòls de titularitat pública que
“s’actualitzarà regularment, a partir de la signatura d’aquest Pacte per
facilitar la informació a tots els operadors del sector.” Aquest sistema
d’informació actualitzada servirà perquè els promotors puguin posar les mans
sobre els territoris dels voltants o fer oferiments interessants a l’Ajuntament
de torn. Perquè el cas és que tots aquests sòls de titularitat pública que es prestin
haurien de servir per impulsar transformacions urbanístiques més enllà de la
construcció del solar públic en qüestió. És a dir, haurien de funcionar com una
taca d’oli per urbanitzar els sòls dels voltants. En aquest context el Pacte
estableix una nova figura urbanística que es diu Sector d’Urbanització
Prioritària (SUP).
Com a SUP es declararan automàticament tots els projectes urbanístics que
dediquin “com a mínim el 60 % del sostre residencial de nova construcció a
habitatges amb protecció oficial”. Per als ”agents socials” del món immobiliari
l’element més interessant d’aquests SUPs és la seva tramitació accelerada, tant
a nivell burocràtic com a nivell parlamentari. El Pacte, donat la seva
ambigüitat, no especifica com s’ha portar a terme aquesta tramitació agilitada
pels plens municipals, però queda molt clar que anirà en detriment del dret
efectiu de participació de la gent.
Per desenvolupar aquests SUPs, el Pacte preveu l’establiment d’Unions
Temporals d’Empreses (les famoses UTEs) amb el sector privat, amb la qual cosa
afegeix un nou element a la nefasta estratègia de la cooperació
pública-privada. L’ens públic central que hi intervindrà serà l’Institut Català
del Sòl. Es dedicarà a la mobilització – expropiació de sòl – i coordinarà els
esforços d’aquesta cooperació pel bé de la nació.
A més a més, el Pacte estableix que també l’Institut Català del Sòl pot
especular en conveni amb ajuntaments i/o amb promotors privats ja que en totes
les operacions on intervingui, el mínim del sostre destinat amb protecció
oficial serà del 60 %” (dels quals el 10 % seran de Preu Concertat i un altre
10 % de l’anomenat Habitatge Protegit de Catalunya), però sobre tot el 40 % del
sòl aconseguit d’aquesta manera serà “lliure”, i tot això en temps record. I
pel que respecte al “nou sòl propi mobilitzat” per l’Institut Català del Sòl,
el percentatge d’habitatges “lliures” pot variar entre el 40 i 25 % del sostre
construït. La Conselleria d’Habitatge justifica aquest tipus d’operacions amb
l’argument que cal evitar guetos de protecció oficial però, veient, els preus
de les “HPOs” que es volen construir, aquest argument resulta molt poc creïble
i revela una vegada més que la política de construcció de “HPOs” està adreçada
bàsicament a les classes mitjanes.
D’aquest manera el Pacte promogut pel departament liderat per Iniciativa no
tan sols proporciona les eines propagandístiques (= més HPOs) per cimentar
encara més el paisatge, sinó a més a més, retallarà en la pràctica encara més
les possibilitats d’intervenció dels veïns en les decisions urbanístiques de
l’Administració. El Pla Caufec seria un bon exemple d’un projecte urbanístic
que podria estar perfectament avalat per el Pacte, però sense les possibilitats
de mobilització i apel·lació, ja que tot el procés aniria molt més ràpid.
També els Ajuntaments poden participar en aquestes noves operacions
“socials” ja que, segons el Pacte “els ajuntaments es comprometen a destinar a
habitatge amb protecció oficial un mínim del 40 % dels sostre generat en nous
sòls municipals ... i, en el cas de requalificacions de sòls urbans d’altres
usos, un mínim del 60 %.” O sigui, ni tan sols en la requalificació de terrenys
(com ha passat últimament amb els terrenys de la Mercedes Benz) el Pacte aposta
per la consecució de terrenys públics.
Per altra banda – al igual que en molts altres punts – el Pacte tampoc es
llueix per la seva imaginació, sinó es limita més aviat a recollir pràctiques
ja existents i proposades pels co-pactants. Deu d’haver-hi pocs barris a
Barcelona i altres ciutats catalanes on no s’han reconvertit terrenys públics
en zones privades i privatives amb l’excusa de dedicar-ne una part a la
construcció d’HPOs (preferentment de venda). L’única diferència és un lleuger
augment dels percentatges, però ja hem vist per quin preu (en el doble sentit
de la paraula).
Però ni amb totes les facilitats que – en gran part - ja proporcionava
l’esborrany del Pacte, els Promotors Immobiliaris en tenien prou. Per una banda
han aconseguit rebaixar la durada de la prohibició de venda dels HPOs dels 90
anys inicials als 30. Això significa que els pisos que s’han construït pisos
amb diners públics, en només 30 anys es podran vendre a preu lliure i per tant
tornar a alimentar l’especulació. Per l’altra, han rebentat el mecanisme de la
Llista única de sol·licitants en quedar-se amb el 30 % dels habitatges en la
“promoció” dels quals han participat. D’aquesta manera el Pacte trenca la
promesa de transparència en l’adjudicació de HPOs i manté oberta les portes a
la notòria corrupció que la envolta. En aquest sentit no era gens estrany que
els sindicats firmants del Pacte van recolçar els promotors en
aquests dos punts..
Els Promotors Immobiliaris també han aconseguit que es rebaixes l’obligació
de dedicar el 20 % del sostre en promocions privades dels 2.000 m² inicials a
5000 m², amb la qual cosa en la pràctica queden exempts d’aquest petita
obligació, ja que en llocs com Barcelona, simplement no es troben solars
d’aquestes característiques.
En canvi, no els va semblar malament la disposició del Pacte de poder
augmentar la densitat (= minipisos) i edificabilitat en les seves promocions,
sempre i quan dediquin la part que violi la legislació urbanística actual a
algun tipus d’”HPO”. La Generalitat i els Ajuntaments firmants, per la seva
banda, s’han compromès a canviar la legislació vigent en aquest sentit. El de
Barcelona tindrà poca feina en aquest punt ja que les seves ordenances permeten
des de fa anys saltar-se qualsevol norma arquitectònica d‘edificabilitat sempre
i quan hi hagi una bona excusa, com per exemple en el cas de la construcció de
macrohotels que segons les ordenances són considerats equipaments i que, com a
tal, no han de respectar determinades normes urbanístiques.
L’única nota discordant a l’hora de la firma del Pacte era l’absència de
l’oposició parlamentària perquè els autors del Pacte no havien tret una mesura
– que era idèntica al famós article 42,6 de la Llei pel dret a l’Habitatge -
l’aplicació de la qual, en casos extrems, podria comportar l’expropiació
temporal de l’usdefruit d’un habitatge buit i la seva conversió en un pis de
lloguer social durant 5 anys al final dels quals tornaria a les mans del
propietari “negligent”. Aquesta Llei finalment s’ha aprovat el 19 de desembre d’enguany després d’una nova rebaixada del
contingut del polèmic article que a la pràctica l’ha convertit en paper mullat
ja que exigeix unes característiques tan específiques que serà molt difícil la
seva aplicació, tal com ho ha reconegut el mateix Conseller, els partits i
també els promotors. De totes maneres els promotors immobiliaris tampoc tenien
cap problema amb la versió menys rebaixada perquè, tal com va afirmar el seu
portaveu: “el nombre d’habitatges que es veuria afectat per aquesta mesura és
tan insignificant que no val la pena barallar-se per això”. I realment, una
lectura de l’apartat corresponent del Pacte revela que la temible possibilitat
de l’expropiació bàsicament era un gest per a la galeria que en la pràctica
queda en no res.
El “compromís” del Pacte consisteix en “mobilitzar” un total de 62.000
habitatges del parc desocupat durant els propers deu anys, dels quals 22.000 en
quatre anys. Per a això els autors es limiten a fer una referència genèrica a
la aprovació de la Llei del Dret a l’Habitatge, per, rengló seguit, passar a
enumerar els ajuts per a la rehabilitació i els avals contra els temibles
llogaters que prometen als pobres propietaris dels pisos buits per tal que els
posin en lloguer. Tampoc aquests ajuts i avals són nous, ja els va inaugurar la
primera edició del tripartit i en els seus tres anys de funcionament han
demostrat la mateixa eficàcia que les societats estatals i autonòmiques de
mediació entre arrendataris i llogaters, és a dir: cap, ja que no han arribat
ni al 10 % de les contractacions promeses.
Com estem parlant de coses velles de provada falta d’eficàcia val la pena
senyalar en aquest context que tampoc els firmants del Pacte Nacional es
coneixen des d‘ahir, ja que tots (exceptuant Justícia i Pau i Càritas)
comparteixen taula des de l’últim govern de CIU on van formar el Consell
Assessor de l’Habitatge de Catalunya, constituït en 2002. Si a més a més tenim
en compte l’esperit i la materialitat de les mesures restants del Pacte, la no
firma per part del CIU i del PP no és més que un gest de simulacre d’oposició.
Perquè amb la resta de les mesures hi estan completament d’acord i formen part
dels seus programes electorals. Això és particularment cert en la tercer mesura
estrella del Repte 1:
Els ajuts al pagament del lloguer que promet el Pacte arriben als 738
milions d’euros. Per fer-nos una idea de les dimensions d’aquest ajuts; per
finançar la construcció dels nous habitatges protegits de lloguer promesos
durant els propers 10 anys preveuen una despesa de 821 milions de € (pels de
venda preveuen gastar 1.231 €, no diuen, en canvi, què preveuen ingressar amb
aquestes vendes).
Amb els ajuts al pagament del lloguer els responsables del Pacte
persegueixen bàsicament tres objectius.
A) Presentar-se a la societat en general i als llogaters en concret com a
benefactors de la gent que no pot pagar els lloguers desorbitats. Si aquesta
mesures estigues acompanyada d’un establiment de límits de lloguers encara es
podria considerar un pas en la direcció correcta. En no ser el cas, acabarà
convertint-se en el contrari del que promet perquè després d’alleujar
momentàniament la situació dels llogaters pagant-los aquesta subvenció els
augments generalitzats dels lloguers se la menjaran. Per tant es tracta d’una
altra mesura per a donar-li més diners a qui més en té. Els mateixos
economistes –de diversa orientació ideològica- ja van denunciar en el moment
del anunci d’aquesta subvenció per part de la ministra Chacón que era una
mesura purament inflacionista. I ho van confirmar les associacions de
propietaris anunciant que pujarien els lloguers.
B) Oferir una vàlvula d’escapatòria cap al lloguer a un mercat immobiliari
les vendes del qual estan baixant en picat perquè ningú pot pagar els seus
preus i permetre que els lloguers puguin continuar augmentant fins aconseguir
una rendibilitat de capital semblant a la que fins fa poc oferia el mercat de
compra-venda. El Pacte – al igual que les promeses electorals de tots els
partits - acompanya aquest objectiu amb promeses de rebaixes fiscals per als
propietaris que lloguin un pis, com si llogar un piset per 1.000,- euros fos
una obra de beneficència.
C) Treure pressió al mercat immobiliari de compra-venda i contribuir
d’aquesta forma a que els preus dels habitatges no caiguin en picat i la
bombolla es desinfli.
És per aquestes raons que s’han posat de moda els ajuts al pagament del
lloguer. Tampoc en aquest context no hi ha cap diferència entre les mesures del
Pacte, les de la ministra Chacón o les de qualsevol comunitat autònoma regida
pel PP (l’única diferència substancial és que els últims no necessiten cap
simulacre de Pacte, ja que ho arreglen tot directament als seus despatxos).
I les xifres els donen la raó a tots: segon dades oficials que acostumen a
ser bastant per sota de la realitat, el preu mitja de lloguer a l’Àrea
Metropolitana de Barcelona ha augmentat de 355 € en 1999 a 950 € en la tardor
de 2007 (un 268 %). No cal massa imaginació per preveure les evolucions
futures. Només cal entrar a algun dels xiringuitos immobiliaris que encara no
han tancat i que cada dia tenen més anuncis d’habitatges de lloguer. Ells ja
ens diran a on hem d’anar a demanar els ajuts (que, per cert, es cobren després
d’haver pagat les dotze quotes anuals de lloguer), al igual que els tècnics
immobiliaris abans li havien explicat als propietaris quina quantitat poden
demanar pel seu piset que ja no poden vendre. Ja veurem en què es quedaran
aquestes promeses quan s’ha aconseguit fer reflotar el mercat de lloguer amb
aquests preus: el més segur és que hi haurà tanta demanda de gent ofegada pels
preus de lloguer que el pressupost destinat s’acabi abans del temps o que les
hauran de restringir a franges irrisòries d’edat i/o d’ingressos.
Parafrasejant el sociòleg francès Jean Pierre Garnier és pot afirmar que el
Pacte, al igual que la política d’habitatge en la seva totalitat, no aspira a
resoldre el problema de l’habitatge sinó únicament a regular la seva no-solució.
El segon dels cinc “Reptes” del Pacte és també el segon en quant als
pressupostos. Promet una dotació de 1.499 milions de € que es dedicarien a la
rehabilitació d’habitatges i a augmentar la seva “eficiència energètica”.
Mentre que, en el passat, la major part de les subvencions estava destinada a
la restauració de les façanes, i els canvis de baixants i dipòsits d’aigua, ara
el gran pes de les subvencions caurà sobre la instal·lació d’ascensors. No
sabem si de sobte ha crescut la demanda d’ascensors o si aquestes noves
necessitats tenen alguna cosa a veure amb el Pla d’Ascensors a la Barceloneta.
Tampoc entenem bé quina relació manté la instal·lació massiva d’ascensors amb
la millora de l’eficiència energètica dels edificis, però en tot cas la
rehabilitació dels edificis, d’entrada sembla molt més positiva i ecològicament
bastant més sostenible que enderrocar i tornar a construir.
Sigui com sigui, també aquest Repte conté algunes trampes fonamentals. La
primera consisteix en que el Pacte, a l’hora de prometre subvencions, no
diferencia entre una petita comunitat de propietaris i una immobiliària que es
dedica a la compra-venda de finques senceres, la seva rehabilitació i conversió
en habitatges de luxe. D’aquestes segones n’hi ha moltes i les seves inversions
– preferentment a les “finques règies” - superen amb molta diferència les que puguin fer
les primeres. No sabem si els reglaments corresponents estableixen mecanismes
de control estrictes per evitar que aquestes puguin continuar “xupant”
subvencions públiques. Si no fos el cas (i veient l’esperit del Pacte tot fa
preveure que no ho és), també aquest “Repte” suposaria una transferència
important de diners públics cap als beneficis privats ja que els habitatges
sortits d’aquestes rehabilitacions es pagaran cars, sigui en forma de compra o
de lloguer.
Per si amb això, no n’hi hagués prou, el Pacte tampoc preveu cap mecanisme
de protecció envers els llogaters d’un edifici objecte de rehabilitació pagats
amb aquests fons. A més a més, aquest apartat del Pacte posa un accent especial
en les parts “degradades” de barris de Catalunya. A Barcelona ja tenim prou
experiències que passa quan l’Administració detecta un barri “degradat” sobre
tot quan es troba al Casc Antic d’un nucli urbà. Fins ara aquestes intervencions
s’han resolt amb la següent equació: rehabilitació = desplaçament i expulsió
dels veïns més pobres. Per exemple, es calcula que només la
construcció de l’illa Robador al barri del Raval va suposar l’expulsió d’uns
3.000 veïns, en nombrosos casos sense cap tipus d’indemnització o amb
indemnitzacions ridícules. No
hi ha cap mecanisme previst al Pacte que previngui aquesta pràctica més que
provada
Tractarem els tres “Reptes” restants del Pacte en un sol apartat perquè
tots tres es composen principalment de mesures de beneficència adreçades a
franges de població que, a causa de les dinàmiques de l’especulació
immobiliària i urbanística, poden perdre la seva casa en qualsevol moment i
augmentar d’aquest forma encara més les despeses socials del model dominant.
De fet, no s’entén massa bé per què aquestes mesures d’assistència social
s’han inclòs en aquest Pacte en no ser per les pretensions polítiques de
presentar el Pacte com a un gran acord de la societat catalana per solucionar
els problemes d’habitatge i en el que tots estiren de la mateixa corda.
Significativament, la Generalitat assumeix tots els compromisos d’actuació
promesos en aquests reptes que disposen d’uns pressupostos que en el seu
conjunt no arriben ni a la tercera part que el Repte 1 preveu per a la
mobilització del sòl i la construcció d’”HPOs”. Per regla general, es tracta de
mesures d’emergència assistencial com per exemple, ajuts als pagaments de
lloguer per a gent gran que no poden fer front als augments de lloguer o ajuts
al pagament de lloguer per a gent a punt de ser desnonada de les seves cases.
Conjuntament amb aquestes mesures hi ha algunes promeses d’actuació contra el
mobbing i altres per combatre la sobreocupació d’habitatge. En teoria aquest
combat no inclou la penalització de a la gent que viu en aquestes condicions,
però no deixa de cridar l’atenció que l’única vegada que surt la paraula sanció
en tot el text és precisament en aquest context.
Apart d’aquests ajuts directes orientats a evitar problemes socials majors,
també en aquest apartat es promet la construcció d’habitatges socials. La
partida principal d’aquest tipus d’habitatges és la construcció d’habitatges
tutelats per a gent gran. La construcció d’aquest tipus d’habitatges, en canvi,
va més enllà de la mera funció de beneficència perquè els seus adreçats són
principalment gent gran amb contractes de lloguer de renda antiga. A més a més
es tracta majoritàriament de gent que viu als cascs antics dels centres urbans.
Ja hi ha algunes primeres experiències que mostren que la construcció d’aquest
tipus d’habitatges no serveix tant a la gent gran com al mercat immobiliari. Es
recol·loca a pisos tutelats a llogaters de renda antiga que en cas contrari
podien haver impedit durant anys la iniciació de projectes lucratius. També els
autors del Pacte coneixen aquest fenomen, per això es “comprometen” a elaborar
un programa de permuta dels pisos que deixa aquesta gent gran per convertir-los
en habitatges de lloguer social, però, com no es pot esperar d’una altra manera,
no supediten la construcció dels primers a l’existència dels segons ni destinen
cap pressupost a aquesta mesura.
Per acabar, totes les xifres d’aquests tres apartats són encara més
arrodonides que als altres Reptes. Les seves previsions d’actuacions, de
vegades, són tan barroeres com quan apliquen l’augment anual de l’IPC per
determinar les necessitats futures de pagament d’ajuts al lloguer. Tot plegat,
fa preveure que les promeses fetes en aquest apartat quedaran finalment
relegades al territori dels bons desigs.
Els tímids intents de posar
fre a alguns aspectes de la violència immobiliària i urbanística
Al llarg del text del Pacte surten, molt de tant en tant, algunes mesures
que expressen “bones intencions” per posar fre a determinats excessos de
l’especulació immobiliària. No és gens casual que aquestes “bones intencions”
es concentrin en la seva immensa majoria en els tres últims “Reptes” del Pacte
les característiques dels quals acabem de comentar.
Entre les escasses mesures d’aquesta mena que surten al Repte 1 i 2 hi
trobem “compromisos” com aquest: “la Generalitat i els Ajuntaments es
comprometen a mobilitzar el seu patrimoni en desús i destinar-lo a habitatges
de lloguer i de venda adreçats a les llars amb ingressos més baixos.” Segons una
noticia publicada en febrer d’enguany, Adigsa té 1.434 habitatges buits. En
canvi, no hi ha dades sobre els pisos buits que té, per exemple, l’Ajuntament
de Barcelona i els seus ens públics-privats com Focivesa que tenen el status de
Societats Anònimes i que es plantegen obertament que les intervencions
urbanístiques .on intervinguin han de generar també plusvàlues econòmiques per
ells.
També l’exercici del dret de tempteig i retracte (és a dir el dret de
compra preferent que l’Administració podria exercir, per exemple, en casos de
finques on s’estan donant pràctiques d’assetjament immobiliari) figura entre
aquestes mesures, així com el compromís d’establir un fons per a poder
exercir-lo. El que no figura és un pressupost per a aquesta mesura ni una
estimació aproximada sobre les necessitats financeres que exigiria la seva
aplicació.
Entre les seves 180 mesures, el Pacte fins i tot inclou el compromís a
“estudiar la promoció d’Habitatge social sota nous models de gestió,
participació i règim de tinença, com les cooperatives d’Habitatges en règim de
cessió d’ús”. Es tracta d’un model de cooperatives que supera la falsa
dicotomia entre compra i lloguer i incorpora elements d’ús comunitari. Impedeix
que una cooperativa es pugui convertir en una font de negoci al mateix temps
que manté la titularitat col·lectiva dels terrenys sobre els quals es
construeixen els habitatges. És tracta d’un model bastant estès a altres països
europeus que l’Administració pública d’aquí fins ara ni tan sols s’havia
dignitat a “estudiar”.
Vista la minsa presència d’aquesta mena de mesures, la seva greu falta de
rigor i l’absència total i absoluta de mecanismes de control i penalització de
violació d’aquests i altres acords, sembla bastant clar que bàsicament es
tracta de gestos per camuflar les concessions descarades al món immobiliari i
financer que constitueixen la essència del Pacte. Al mateix temps són elements
necessaris per poder incloure algunes entitats de l’anomenada “societat civil”
a la firma d’aquest artefacte de la democràcia consensual, com per exemple la
FavB, Justicia i Pau, el CNJC, Caritas i sindicats com CCOO, UGT i USOC. Poc
importa en aquest context que alguns firmants “benintencionats” segurament
posaran el crit al cel quan vegin què queda d’aquestes sobralles després d’uns
quants anys. O pot ser no, a jutjar pel púdic silenci que han guardat en
haver-se desfet en la pràctica la bandera de l’esquerra parlamentària que era
el lloguer forçós.
També en aquest sentit el Pacte Nacional per l’Habitatge resulta ser una
gegantesca operació propagandística per mantenir viva la il·lusió que es pot
fer efectiu el dret a l’habitatge i, per extensió, a la ciutat, sense atacar un
mercat que viu precisament a expenses de la gent privada d’aquests drets. Amb
aquesta operació propagandística, el Govern de l’Entesa pretén, al mateix
temps, desactivar el moviment per un habitatge digne que porta anys demandant
mesures orientades a treure l’habitatge del mercat. Donat que les mesures del
Pacte no tindran els efectes promesos també els seus efectes propagandístics
tindran els dies comptats.
Taller contra la Violència Immobiliària i Urbanística, desembre de 2007